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2015-05-31

大纪元新闻网

更快还清房贷的五种支付方法

我们都梦想立即拥有自己的住家房,但签署了一份20或30年的住房贷款合同,似乎那一天永远不会到来。据澳洲房地产网报导,Bankwest银行借贷部门总经理托维(Louise Tovey)深入探讨了如何通过简单改变支付房贷的方法,来尽早还清贷款。托维说:“好消息是,在大多数情况下,偿还房贷策略的即使是微小的变化都可以帮助你更快还清贷款,可能会给你节省上万元。” “小的改变不会打乱你的财务支出状况,”她说,“在很多情况下,你甚至不会注意到这种改变。”

以下为更快还清购房贷款的五个技巧:

1、每周或每两周支付一次还款额,而非每月支付

       每两周支付一次贷款还款额是一个简单而有效的帮助较快摆脱住房贷款的策略,同按月支付还贷的方法相比,每年增加了等值于一个月度的还款额。

       虽然这听起来并不多,但额外的还款额能积少成多。“例如年利率为4.50%、贷款期限为30年的35万澳元的贷款,每两周支付一次贷款额可以节省49,058.94澳元,减少贷款期限四年半。而每周支付房贷还款额可以节省更多。”

2、增加最低还款额

       增加最低还款额是更快还清贷款的另一种简单方法。即使每月多还50或100澳元,也能节省数千元的利息,在大多数情况下,可以减少几年的还贷期限。

如果贷款产品带有重新提款功能,超出最低还款额的部份还可在必要时取出使用。

3、对冲账户

       对冲账户是帮助节省利息的贷款功能,即允许使用储蓄金额来冲抵所欠贷款。例如利率为4.50%、贷款期限为30年的25万澳元的贷款,如果在对冲账户上保持2.5万澳元的储蓄,则只需支付22.5万澳元贷款的利息。总共可节省至少5.9万澳元的利息,缩短贷款期限近四年。

       大多数房贷利率比储蓄账户高,所以托维认为,对于希望最大限度提高资金的回报,同时更快还清贷款的人而言,使用对冲账户来节省贷款利息是一个很好的而不需交税的方案。

4、再融资

       如果房贷合同已经持续一段时间,可能需要考虑更换。

       托维说:“自2012年2月以来,利率已经下降了2.0%,近三分之一的澳洲人并不清楚他们的房贷利率,这意味着他们的房贷利率并非更新的利率,可能支付的还贷款太高。”

       大多数固定利率贷款不允许额外的还款或提前还清贷款,除非接受处罚条款。但是,如果你拥有浮动利率的贷款,可利用低利率的优势、对冲账户、贷款项目的取款功能和更灵活的贷款功能,进行再融资。应该与贷款银行商谈,以找到最佳的选择。

5、额外的一次性付款

       定期的一次性的支付贷款是另一种简单的方法,可以帮助更快降低购房贷款。例如,一次性支付1万澳元用于30年期年利率4.50%的30万澳元购房贷款,可以节省2.6万澳元的利息。

       使用上述策略之一,或多个策略并用,可以减少房贷的还款年限,更快还清住房贷款,并节省利息。同理财师谈一谈,根据你的财务及纳税状况制定最佳的长期和短期策略。

2015-03-03

四川傲丰同聚

巧用澳洲房产投资“杠杆定律” 撬动“盈利地球”

“给我一个支点,我就能撬起地球!”这句来自古希腊科学家阿基米德的名言,以其宏伟的气魄和缜密的科学性,使人们形象地体会到了“杠杆”的意义。

假定A和B在买房之前都没有自住房,那么A只能从房产的增值中获利,而B却可以将另两套房产出租,并用租金抵消利息支出。

想来大家从这个对比中已经能够看出,房地产投资中的“神奇杠杆”就是银行贷款。运用好银行贷款可以解决三大问题:

  • 资本不足的问题

一般来说投入越多,产出越大。这个道理人人都懂,可并不是人人都有那么多钱,如何能小钱办大事?这就要靠银行的钱来帮忙。

  • 为投资做 “担保”

银行是比任何独立投资人都要专业的投资专家。当它审批是否借贷给买家的时候,一定会用其拥有丰富经验技术的专家来评估投资项目的可靠性。而一旦 同意借款时,在某种程度上等同于参与到了这个投资当中,这就意味着,银行对买家的投资取得成功是有信心的。既然那些久富声誉的澳洲大银行们能做出这样的 “保证”,自己还需担心什么呢?

  • 获得分散投资的机会,进一步降低投资的风险

但即便如此,我仍旧发现,还是有一部分中国投资者,在澳洲进行房产投资时,不愿意利用这么好的一柄“杠杆”。

这主要是基于以下3种情况:

其一,受“无债一身轻”观念的影响。

中国传统观念中谨慎、稳妥一直是占主流地位的,为此负债总是为人们所极力避免的一种行为。不少人一辈子省吃俭用,辛辛苦苦也不愿担上负债的名声。受这种观念的影响,一些投资人尽管在财务上完全能够承受一定的负债度,也不愿举债投资。其实只要资金链能够稳定维持,适当的举债是投资回报最大化的必要前提。说得极端一点,只要资金链没问题,债务甚至都可以代代传承下去。

其二,因不熟悉澳洲借贷的运作方式,而不敢去尝试。

其实,投资人完全可以打消这方面的疑惧,因为,澳大利亚金融服务业是该国的支柱产业之一,在全世界范围内也享誉彪炳。即使在全球金融危机的“风吹浪打”中,澳大利亚的金融业依旧能做到“我自岿然不动”。经过百年的发展,银行的借贷机制非常灵活便利,客户的各种需求都已经被它们考虑在内,更何况还有无数贷款经纪人能够为投资人提供“一站式”服务,甚至连语言沟通的障碍都可以一并扫除。有这样好的服务,还有什么可以担心的呢?

其三,有些国内朋友误以为澳洲银行不可以贷款给海外人士。

其实,澳洲银行不仅允许贷款给没有澳洲国籍或永久居留权身份的海外人士,而且它们还特别青睐来自中国的借贷人,因为中国的客户从来都是信用度很高的。

中国 “四两拨千斤”的谚语,就让银行的贷款,成为我们拨起千斤之利的力量之源吧!

2015-03-03

微悉尼

悉尼房产创下增值神话!Strathfield的168万的房子一年半后卖250万!

房子不到两年就可以升值50%,这样的事情听起来匪夷所思,但是就在大悉尼轻松上演啦!!!

据报道,悉尼Strathfield的一套五居室住宅,销售中介称房子的预期价格在220万至230万之间,距离推出市场仅2周,在本月拍卖前以250万售出,最后以超预期高价卖给了一个即将搬到悉尼的家庭,小编估计又是中国人吧。

你造吗?这栋房子上一次卖出是在2013年7月,当时的价格是168万,而现在却卖了250万,足足赚了82万。是的,一年半就赚了82万!!增长了48.8%。

CoreLogic RP Data的数据显示Strathfield现在的房子均价是173.3万。

在内西区,上周预定拍卖的房子有104处,当地的清盘率是84.62%。买家在拍卖会上的激烈竞争使价格高出底价很多。在Cabarita,一间3居室的房子卖出165.3万元,比底价高出20.3万。共有5人竞拍这房子,底价是135万,拍卖持续45分钟,竞争十分激烈。

根据CoreLogic RP Data,Newtown的房价中值在过去12个月飙升了13.3%至100万。

据悉,今天央行RBA宣布本月利息维持不变,房价又该涨了。

好了不说了,小编去卖房了~

2015-03-01

澳洲新足迹

澳洲40年收入涨10倍房价30倍

澳洲40年物价回顾:收入增10倍,房价涨30倍。

如果你经历过1975年,它感觉似乎并不是特别的遥远。

在1975年,越南战争结束,Medibank、澳洲邮政和Telecom(现在的Telstra)成立,Gough Whitlam总理被解职。

这些都是40年前的事了。

此后40年发生了很大的改变。

Y世代,Z世代和阿尔法世代出生。

互联网、数字媒体、智能手机和社交媒体接管了我们的生活。

多元文化成为现实,澳洲现在拥有丰富各异的文化。

当时我们看“大白鲨”,现在我们看“乐高电影”。

在1975年,澳洲人口是1379万,到2015年我们几乎拥有2400万人。

澳洲的中位年龄也从当年的不到30岁增加到现在的37.3岁。

但是还有其他哪些变化呢?McCrindle研究所比较了一些数据。

收入:

在1975年,平均全职收入是7618元,现在已经几乎是10倍的7.2万元。 

面包:

当时一条面包卖24c,现在它的价格是2.84元——我们谈论的是正儿八经的面包,不是85c的那种货色。

牛奶:

当时一升牛奶是30c,现在接近1.45元。

报纸:

报纸过去每份12c,现在你需要支付2.50元,几乎是20倍。

汽油:

在最近全球油价下跌后你可能觉得现在每升1.20元的价格便宜的不像话。

但是在1975年,汽油价格是每升57c,大概是现在的一半。

房价:

房产是真正让你吃惊的领域。

在悉尼,1975年的平均独立屋价格为28,000元。

现在是850,194元,是当年的30倍。

比起房价的增长你收入的10倍增长看起来也不怎样了,不是吗?

墨尔本情况更糟,现在的房价是1975年的31倍。

当时墨尔本的平均独立屋价格为19,800元,现在是615,069元。

布里斯班涨了27倍,从17,500元涨到473,924元。

阿得雷德涨了28倍,从16,250元涨到459,258元。

珀斯涨涨了32倍,从18,850元涨到604,822元。

堪培拉涨了21倍,从26,850元涨到573,326元。

霍巴特涨了21倍,从15,200元涨到322,274元。

年轻人:

人口学家Mark McCrindle说尽管在有些地区房价得到了控制,我们的房屋供需模型导致了房价上涨的失控。

“现在比40年前多了1000万人。”他说。

“家庭变得更小,所以我们需要比以往更多的房屋,而且还有海外买家和投资者。”

“所以需求超过了供给。”

他说澳人应该预计房价上涨会继续下去,年轻人的情况将比他们的父母一代更加艰难。

新闻及图片来源:http://www.news.com.au/finance/money/years-of-change-what-were-paying-way-more-for/story-fnagkbpv-1227239199146 

2015-02-25

悉尼星尚

【悉尼头条】为何房价居高不下?19万缺口补不上!审批跟不上需求致多年的危机隐现

澳洲房地产协会(Property Council of Australia)撰写的这份研究报告采用了澳洲统计局的部份数据,披露了过去十年内,悉尼43个市府平均每年批准营建的新屋为17,002处(每年悉尼每个市可以建多少房产都是有规划的)。根据政府的长期目标,这个审批速度意味着从2004年开始就已经出现5.1万处的缺口了。

房地产协会名为《未能达标》(Missing the Mark)的报告承认,过去三年内,在“较低借贷成本、更明智的政策设置及理想的市场环境”协助下,悉尼各市府的审批速度已经有所好转不过,爲了适应大都市区域人口增长的幅度,市府需要更迅速地审批更多的新屋建设;否则按目前的趋势来说,悉尼住宅缺口将在2024年达到19万处。

“悉尼各市府需要增加住房供应,因为现在,买房的人和我们的经济都在为此付出代价,”新州房地产协会执行理事拜尔斯(Glenn Byres)说道,“住房营建对新州经济来说非常关键,并且能够为成千上万的贸易商及其他行业工人提供立足点。如果我们未能跟上需求的增长,那么房价就会上扬,以至于对下一代购房者来说,房产变得越来越难以负担。”

房地产委员会的报告显示,面临住宅缺口最大的区域包括悉尼中心城区、东北区、内西区及中西区。

新州规划厅长高华德也认为,悉尼需要建设更多的新住宅。“我们正在成立大悉尼委员会以团结各市府,共同为悉尼的增长出谋划策。”

“那种‘不关我事’的日子已经过去,我们需要一起努力、合理规划,从而让悉尼最新的家庭能够使用他们需要的道路、公园及日托中心。合理的城市改造是唯一一个可以让我们在靠近就业岗位的地方提供住宅、减少通勤时间、增加绿地空间使用率的方式。”

2015-02-20

竟升国际联盟

主动收入与被动收入,震撼上亿人的思维方式!必须看!!!

1、暂时收入:95%以上的人赚的是暂时收入。(当工作的行为一旦终止,收入是不是会归零?如果答案为“是”的话,那你就是在赚暂时性收入。)

2、持续收入:持续收入是一种每个月会自己流进来的收入,它不会随着我们不再工作而停止。例如政府拥有营业税、水电费等持续收入。

全世界的巨富都在做两件事(1)建立系统;(2)寻找顶尖的人才,以建立更大更棒的系统帮他们赚钱。他们都懂得运用别人的时间和金钱致富,但却没有一个有钱人是靠单打独斗致富的,都拥有一个系统帮自己赚钱。你是已经决定活到老工作到老,还是有累积持续的收入计划? 工作不是为了赚钱或养老。年轻时努力工作,年老时要靠公司养老,靠公司照顾我们一辈子,这样的事在这个时代简直是天方夜谭,老板的任务是向我们提供薪水,让我们在公司学习、实现人生价值。至于如何致富,那是我们自己的事情了。财富不应该用生命赚取,我们应该是利用系统,让财富源源不绝地出现,学着用工具赚钱,而不是耗尽自己的生命来养家。 所谓资产,就是买了之后,还可以帮你生财,能把钱持续放进你口袋里的东西。而负债,就是用了就没了,只是把钱从你口袋里取走。房子如果是用来给自己住,就不能产生收入,但如果我们把房子拿去租,带来的租金在付了房贷后还有剩余,那房子就是资产了。因此我们必须不断地想,如何把原本的负债变成资产。 凡是不可持续的,就不值得羡慕。赚多少钱不重要,能赚多久才是最重要的。做一次生意,领一次报酬,还是领N次,你选择哪一种? 想想你目前的工作能帮自己带来几次报酬?你卖的东西是一生能用几次的?你今天找的客户,是不是明天还会来消费?很多种选择,事实上是可以让你多次获利的。 我们必须努力成为一个支配资源、建构系统的人,而不仅仅是公司里人力资源或系统的一部分。没工作就没收入,过去的努力总在下个月一笔勾销,都得重新开始。有没有那种收入呢,只要努力工作就能永远获得丰收,即使退休也不用愁,因为每个月都会有钱不断地流进钱包? 有,那就是建一个系统,或加入一个系统追求持续收!系统能带给我们持续收入,让我们享有财务上的自由,很多亿万富翁都熟知这个道理,每一个事业成功者几乎都曾经是一个系统建构者,或系统拥有者。任何一个成功的企业都会先建构一套系统,建构系统之后,它会让钱自己流进来。 倍增也是件很重要的事,学会运用倍增之后,要成为亿万富翁就轻而易举了。许多连锁式机构扩张的速度非常快,这就是一种倍增。如果有人开了一家店,每月大约赚10万,可能经过7年,每月仍然维持只赚10万,但是假如店主有倍增的观念,每年培训多一位的经理,把一家店面变成两家,第二年增加到4家,第三年增加到8家,一直这样下去,那么7年后,这家店的老板月收入就会是2550万。爱因斯坦曾说过:复利,比原子弹更可怕。

2014-12-03

澳领投资

犹太人教你澳洲房产投资守恒定律:买一栋,守一栋

我和很多国内来的投资者打过交道,他们有些是我的客户,有些是我的朋友,我发现过去一些人会有这样的念头,即还没有买房子的时候,就已经在考虑卖房子的事情了。当然咯,房地产作为一种产业投资,兼顾买入卖出,全盘计划也是无可厚非的。

问题在于,他们卖掉房子的理由是什么?

首先,有的人认为,房产增值再多,总归是数值上的增加,唯有低价买入后高价卖出套现,拿到“真金白银”,才算是真正赚钱了。因此,他们对于房地产市场固有的波动规律总是缺乏足够承受力,往往一见风吹草动,就会迫不及待地把房产卖掉,换来“可靠的”现金后,才能安心。

其次,有些人可能是多种产业的投资者,出于维持“现金流”运转的考虑,觉得房产持有太多,会“栓死”太多现金资金。因此或不愿持有太多房产,或者在别的领域经营遇到问题时,由其是不幸遭遇“金融危机”这样的大气候困局时,首先想到的就是卖掉投资房来解决问题。

其三,部分本钱较小的投资者,加之受到中国传统的“求稳、保守”观念的影响,奉行“卖掉一栋,才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前,会先考虑卖掉原有的房产。

最后,还有一种人,他们无论在哪一个领域内,都只打算做短线的投资。也就是所谓的低价买入,高价抛出;快速买入,快速抛出。这些投资者,在中国的股票或房地产市场上也呼风唤雨过,因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

而我的“买下一栋,就守住一栋”的房地产持有理论,恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

为什么投资房地产,尤其是在澳大利亚投资房产,无论买入了多少套房产,始终不该卖掉房产,又怎样能够做到不卖掉房产呢?

第一,土地的拥有者,永远是整个时代的最大赢家。人类近200年的历史告诉我们,自从进入近现代社会以来,整个社会其实就是由三种人群所构成:工人、资本家和地主。虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”,但不变的是什么?是一天八小时的工作;是一周五天的周转;是一年到头的勤勤恳恳;是一辈子的辛劳;但换来的是无论工资多高多低,反正一失业,就要面临窘境的结果。资本家呢?当然钱比工人赚得多,可日子过得一定舒服吗?他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂,怎样筹集成本;怎样控制支出;怎样管理雇员,工人只要一天工作8小时,可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的,有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败,破产倒闭的风险在等着他,论辛苦可不亚于工人。那么谁最开心?就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了,他不用劳动,无需费心经营,不管旱涝雨晴,只管到时收钱。只是在这个世界上,工人到处可以招工,资本家什么生意都可以做,唯独土地是有限的,因此土地的所有者也是有限的,能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。

第二,回到澳大利亚的环境中,同样也是这个道理。因为澳大利亚的别墅都是带土地的,买房子其实就是在买土地,占有房产越多,意味着占有的土地越多。而且澳大利亚的房地产在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势:20世纪60年代,全澳的房产均价为8千澳元/套,80年代上升到8万/套,90年代达到15万/套,2000年前后升到30万/套,如今更是达到了56万/套(2010年)日后星移斗转,世事变迁,但不会改变的是你,或者你的家族后代,作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地,只有土地,才是最终的“真金白银”。

第三,房地产在澳洲,不仅可以作为“保值器”,也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。一方面,澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。根据调查,目前澳洲的永久定居者当中(也就是不包括留学生在内)有30%的人是长期租房生活的,有的甚至是终生租房者。而且和中国人理解的不同,这些长期租客并非都是低收入群体,他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级。再加上流动人口的因素,因此租房一定是一种刚性需求,庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。正因为如此,纯粹作为投资的房产(非自住房)从出租中所获得租金收入,可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另外,澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的,这一点区别于其他一些国家(比如中国),许多国内投资者正是对此不甚了解,才缺乏持有房产的信心的。我举一个例子,根据澳洲银行的规定,如果购房者所购房产升值了,即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款,而且申请来的贷款金额,完全可以用到别的行业领域投资上。这个优越性,往往被本地的很多投资人,生意持有者用于成本筹集或资金周转的利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

第四,我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲的房产投资的。因为要“投机”,所以为了实现利润最大化,从投入上看,可能要冒资金链紧张的风险;从目标上看,可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险;此外作为来自国内的炒房者,汇率风险,宏观经济风险,都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。再稳定的一个投资行业,也不能保证在一两年的短暂时间段中,可以稳赚不赔。所以奉劝所有有意投资澳洲房产的人士,千万不要把它当作赌场,靠掷骰子来博取你的运气!

其实通过这几年与国内投资者接触了解,我发现人们在海外买房的动机已经发生了变化,如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了,因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为,而是更多学会了如我以上所说的长期持有了。因此,要想真正成为一名成功的房地产经营者,一定先要学会“Buy one,keep one”。